为何商业物业股能够拥有更高估值?秘诀就在这里?
时间:2021-06-08  
     

多得2020年物业股交出的“答卷”较母企更养眼,无论营收增速亦或是盈利增长,远远抛离房地产开发业务,印证物业股去年股价强势绝非偶然。2021年,物业股仍是资本市场的宠儿,对比恒指今年以来涨幅仅5.66%,恒生物业服务及管理指数今年累计升幅已达11.41%,利润高确定性及规模扩张均成为支撑一众物业股股价上扬的关键。而一众未上市的物业股亦加快步伐赴港参与这场盛宴,如越秀地产(00123)拟分拆的越秀服务、中骏集团(01966) $中骏集团控股(01966)$ 拟分拆的中骏商管、融信中国(03301)旗下物管公司融信服务、新力服务等,务求为拓地盘增加本钱,只要规模够大就能支撑更高估值。


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物业股陆续赴港上市,其中具备商管属性的梯队获得资本市场加持,最具份量的代表是国企背景的华润万象生活(01209) $华润万象生活(01209)$ 和民企“商管第一股”宝龙商业(09909) $宝龙商业(09909)$ ,在撇除龙头股效应下,两者今年首5个月继续展现其抗逆力强的特性,双双呈现估值显然跑赢其他物业股的状态,亦与商业物业股往绩及其未来母公司交付商业物业项目的高确定性所带动的高成长性不无关系。


事实上,华润万象生活及宝龙商业两者2020年业绩亮丽,2020年净利润分别大幅增长1.24倍和70.8%,跑赢一般物业股同期的均值。由于商管有别一般物管股,入场门坎高,购物中心品牌非一时三刻就能建立,同业稀缺下,商管板块行情仍然瞩目。


加上,“十四五”规划,常住人口城镇化率提高到65%,对比改革开放之初不足20%,到“十三五”末超过60%,可预期未来5年我国城镇化率仍将快速增长,而城镇化建设将转向高质量发展阶段。城镇化加剧将会推动居民可支配收入增加,对商场等消闲娱乐的设施需求殷切,同时中高端品牌的渠道有向低线城市下沉的趋势,加之政府各方面的支持,均利好商管的发展。


中骏商管毛利率领前 开业前管理服务成关键


在即将上市的商管中,中骏商管因而值得留意,据仲量联行数据,中骏商管于2018年至2020年就商业物业管理服务的平均物业管理费高于披露有关资料的所有上市中国物业管理公司。究竟中骏商管高毛利率背后的秘籍是甚么?


近年商业物业市场发展日益成熟,服务内容上亦越趋多样化以保持竞争优势。据其聆讯后资料集透露,中骏商管的商业物业管理及运营服务包括三方面,首先是基本商业物业管理服务,如清洁、安保、维修保养、租户援助以及营销及推广服务;第二部份为开业前管理服务,如市场研究及定位、前期咨询及规划、建筑设计咨询、租户获取及开业准备服务;最后还包括其他增值服务,如租户管理、租金收款、停车场管理、广告位及其他公共区域管理服务以及物业租赁服务。


对商管行业而言,增值服务是其中一个价值重心。上述文件亦显示,开业后的租户管理服务,以及如公共空间管理、广告位管理等增值服务会采用酬金制收取服务费,至于基本物业管理服务如设施维修保养、清洁、绿化及园艺和安保等则会采用包干制或酬金制。包干制收费形式较固定,物业集中管理,难度较低,但成本有较大限制;酬金制较灵活,有利于服务专业化和多元化,对成本亦有更佳的管控,对物业服务质量亦更有保证,现时商管行业从包干制走向酬金制,走向市场化之路,为商户提供更佳的服务体验。


值得令人注目的是公司自2019年才细分出来的开业前管理服务,由于其服务范围通常较复杂及劳动密集度低,故毛利率亦较高。而且此开业前管理服务作为中骏集团扩大其购物商场组合整体战略的一部分,会随着中骏集团开发中或规划中的商业项目数量增加,对此开业前管理服务的需求因而有所增加。


开业前管理乃是购物中心项目未来成败关键,由项目档次定位,如找出周边商业项目差异点,规划独特概念和主题,同时把主力店布局,如何带旺整体人流,并计算项目投资收益和租金回报,接着就是制定和落实招商计划,确保高开业率和长远提升续约率。每个范畴都涉及专业知识,故具备丰富的经验,高度执行力,优秀的团队才能让品牌迅速壮大,让有关商管企业能够快速成长。


加强数字化提升营运效益 中骏笃定“五年百城”计划


加速布局智慧商业将会是商管行业领先者的大势所势,可预期,数字化将会成为商管行业的兵家必争之地,数字化能提升运营效率外,亦能改善服务质量,赋能客户提供更佳的用户体验,助力商户取得更高营业额,可谓是一个共赢项目所必要的投资。


除了宝龙商业近期与腾讯升级合作外,从中骏商管在此方面的落子,亦可见一班。从中骏商管的聆讯后资料集可见,公司已开发数字化及运营自动化系统,并采用技术解决方案增强其竞争力,提高公司的服务质量及客户满意度,减少公司对劳动力的依赖并降低成本,当中包括智能物业管理系统使用互联网及IoT技术整合各种模块,由于该系统提供集中管理功能,例如智能停车场管理、智能客户人流管理及智能视觉引导等功能,进而优化公司的运营效率并增强其改善客户体验、减少对劳动力的依赖并降低运营成本的能力。另外,其DMP大数据平台整合其商业物业管理及运营服务业务中产生的绝大部分数据,例如商业交易数据、访客和车辆交通数据及会计数据;通过数据清理、数据建模及计算,进行分析并引导团队作出决策。例如使用消费者数据设计有针对性的促销计划,以刺激租户的销售,同时,亦利用租户的销售数据来帮助监察及管理其表现。


中骏商管刚通过上市聆讯,距离在港交所挂牌上市又迈进一步,诚如本文开首时提到,物业股要突围要靠规模扩张,母企中骏集团于其全年业绩发布时,重申坚定落地以地产开发为主体、FUNWORLD购物中心和FUNLIVE长租公寓为两翼的“一体两翼”发展战略;中骏商管将成为此战略的一个重要关键,去年年初明确“五年百城”计划(目标5年布局100座世界城),并顺利完成“拿下20座城”的许诺,中骏商管2021年将迎来泰州、平顶山、张家港及河源4座中骏世界城将会于第四季开业,2022年还将有超过10座中骏世界城亮相,显然公司将会迎来更佳的规模化发展前景,所以上市对中骏商管而言也仅是一个起步点而已。





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